隨著亞馬遜公司在疫情期間的線上銷售額飆升，這家電商巨頭開始悄悄在全美買地。過去幾年，亞馬遜投入數(shù)十億美元，建立起了一個(gè)地產(chǎn)帝國。

　　低調(diào)的標(biāo)王

　　在得克薩斯州朗德羅克市郊外，有一塊 193 英畝的土地。美國一些最大開發(fā)商對(duì)它覬覦已久。這片未經(jīng)開發(fā)的土地位于新興城市奧斯汀以北幾英里處，考慮到該州寬松的土地使用法，它幾乎可以被用于任何用途。

　　因此，當(dāng)著名的羅賓遜家族去年將這處地產(chǎn)推向市場時(shí)，包括住宅建筑商、私募股權(quán)巨頭黑石集團(tuán)以及在全美出租倉庫的工業(yè)地產(chǎn)巨頭 Prologis 等一系列房地產(chǎn)公司都表現(xiàn)出了濃厚的興趣。但是，當(dāng)去年 10 月中標(biāo)者公布時(shí)，它并不是一家房地產(chǎn)公司，而是世界上最大的電商公司 —— 亞馬遜。

　　大約從三年前開始，這家總部位于西雅圖的電商巨頭開始悄悄地在南加州、得州、伊利諾伊州、佛羅里達(dá)州和灣區(qū)等美國關(guān)鍵市場尋找地產(chǎn)。公司文件顯示，在 2020 年至 2022 年期間，亞馬遜在北美擁有的已建成工業(yè)所用空間增加了兩倍。

▲ 亞馬遜購買的 193 英畝土地

　　房地產(chǎn)研究公司 CoStar Group 表示，亞馬遜有時(shí)會(huì)購買現(xiàn)有的建筑，比如廢棄的呼叫中心，但它也會(huì)購買裸地，其中該公司在上述同一時(shí)期就購買了大約 4000 英畝的土地。知情人士稱，亞馬遜計(jì)劃將這些土地的大部分用于建設(shè)新一代高聳的履約中心，可以在人口密集地區(qū)靠近客戶的地方存放各種各樣的產(chǎn)品。

　　對(duì)于亞馬遜來說，購買土地是一個(gè)重大轉(zhuǎn)變。過去，亞馬遜依靠少數(shù)開發(fā)商來尋找地產(chǎn)，建造相當(dāng)簡單的倉庫，然后再把它們租給公司?，F(xiàn)在，亞馬遜越來越多地參與到開發(fā)過程中，經(jīng)常與長期合作伙伴爭奪最佳地塊。

　　這一策略存在風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)讓亞馬遜置身于變幻莫測的工業(yè)房地產(chǎn)市場。而且，亞馬遜還在疫情期間建造了過多的倉庫。隨著網(wǎng)購熱潮放緩，倉庫空間現(xiàn)在變得過大。因此，亞馬遜正在尋求轉(zhuǎn)租它不需要的空間，并放緩了倉庫的擴(kuò)張。亞馬遜發(fā)言人凱利?南泰爾 (Kelly Nantel) 在一份聲明中稱：“像所有公司一樣，我們正在適應(yīng)房地產(chǎn)供應(yīng)變化和顧客需求所在的位置，我們也在不斷根據(jù)我們的財(cái)務(wù)狀況評(píng)估我們的做法。”

　　快速配送爭奪用戶

　　但是，亞馬遜表示，其長期房地產(chǎn)戰(zhàn)略沒有改變。該公司高管們?nèi)灾铝τ谠诤线m的地點(diǎn)獲得土地，以實(shí)現(xiàn)創(chuàng)始人杰夫?貝索斯 (Jeff Bezos) 的愿景，即讓網(wǎng)上購物像去實(shí)體店購物一樣讓人立刻感到滿足。如果亞馬遜現(xiàn)在不繼續(xù)拉近與顧客的距離，它可能會(huì)永遠(yuǎn)把這種近距離優(yōu)勢(shì)讓給沃爾瑪?shù)攘闶鄹偁帉?duì)手，后者的門店距離顧客只有很短的車程。

　　“亞馬遜對(duì)消費(fèi)者的所有這些投資也存在好的一面，”投行 Cowen and Company 分析師約翰?布萊克利奇 (John Blackledge) 表示，“當(dāng)人們看到他們可以在 5 小時(shí)內(nèi)而不是 2 天內(nèi)買到商品時(shí)，他們會(huì)在亞馬遜上購買更多商品。”

▲ 鄰近顧客的倉庫能提升配送速度

　　CoStar 的數(shù)據(jù)顯示，亞馬遜在過去兩年斥資至少 22 億美元購買那些計(jì)劃重新開發(fā)的土地或房產(chǎn)。CoStar 表示，這一估計(jì)是保守的，因?yàn)榘ǖ弥菰趦?nèi)的一些州不披露買價(jià)。

　　2020 年 3 月，亞馬遜斥資 3000 萬美元，在圣迭戈和美國與墨西哥邊境之間的繁華工業(yè)區(qū)購買了 63 英畝土地。然后，它建造了一個(gè) 130 英尺 (約合 40 米) 高的最先進(jìn)設(shè)施，可以處理大量產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)當(dāng)日送達(dá)。當(dāng)時(shí)，該公司大約每 24 小時(shí)開設(shè)一個(gè)新的物流設(shè)施，因此很少有人意識(shí)到這筆買賣代表著偏離了標(biāo)準(zhǔn)做法。

　　貝索斯的轉(zhuǎn)變

　　亞馬遜歷來不愿將資金投入房地產(chǎn)。知情人士稱，貝索斯希望盡可能長時(shí)間地像創(chuàng)業(yè)公司一樣運(yùn)營這家公司，對(duì)資金一直有其他規(guī)劃。他喜歡投資具有潛在變革意義的長期項(xiàng)目，例如云計(jì)算、Alexa 語音助手、建立電影工作室。

　　知情人士稱，貝索斯不愿購買房產(chǎn)的態(tài)度讓亞馬遜的一些房地產(chǎn)高管感到困惑，尤其是在公司成熟、需要轉(zhuǎn)變的時(shí)候。沃爾瑪?shù)攘闶鄹偁帉?duì)手在美國擁有他們的大部分門店，這讓他們擁有更多控制權(quán)以及可增值的資產(chǎn)。一個(gè)房地產(chǎn)投資組合可以被出售和租回，以幫助一個(gè)公司在不放棄土地使用的情況下度過困難時(shí)期。還有人擔(dān)心，亞馬遜在與開發(fā)商打交道有時(shí)會(huì)占不到便宜。一旦亞馬遜簽訂長期租約，房產(chǎn)的價(jià)值通常會(huì)飆升。盡管支付了 20 年的租金，但亞馬遜經(jīng)常得不到任何好處。

　　亞馬遜一直在努力實(shí)現(xiàn)當(dāng)日送達(dá)，讓顧客在下單當(dāng)天收到包裹，這成為了重新思考貝索斯戰(zhàn)略的理想時(shí)機(jī)。該公司需要靠近客戶的工業(yè)空間，那里的土地稀缺，競爭激烈。對(duì)于亞馬遜來說，在農(nóng)村郊區(qū)的空地上架設(shè)箱子的做法已經(jīng)行不通了。亞馬遜不得不把更多的產(chǎn)品塞進(jìn)更小的城市地塊，這就要求它建造更專業(yè)、更昂貴的高層建筑。大城市周邊的工業(yè)地產(chǎn)越來越稀缺，從聯(lián)合包裹服務(wù)公司和聯(lián)邦快遞這樣的配送公司，到食品雜貨商、連鎖餐廳和汽車經(jīng)銷商，他們都在爭相購買。盡管疫情相關(guān)需求推動(dòng)了建設(shè)熱潮，但工業(yè)空間的空置率仍處于歷史最低水平的 3.4%。

　　買地的風(fēng)險(xiǎn)

　　購買土地是有風(fēng)險(xiǎn)的，開發(fā)它更是如此，因?yàn)閬嗰R遜本身必須與當(dāng)?shù)氐墓倭艡C(jī)構(gòu)和政客談判。但據(jù)熟悉該戰(zhàn)略的人士透露，高管們覺得他們別無選擇，因?yàn)樾乱淮穆募s中心比目前散布在全國各地的 40 英尺 (約合 12 米) 高的箱子要復(fù)雜好幾個(gè)數(shù)量級(jí)。

　　新的履約中心可能有 100 英尺 (約合 30 米) 高或更高，配備了最先進(jìn)的自動(dòng)化設(shè)備，需要大量電力。倉庫開發(fā)商通常會(huì)避免那些過于昂貴和專業(yè)化的項(xiàng)目，尤其是當(dāng)擁有 100 年歷史的磚砌倉庫在合適的位置仍能獲得溢價(jià)的時(shí)候。為一個(gè)簡單的倉庫找到一個(gè)新租戶是很容易的，但是要想把一個(gè)根據(jù)亞馬遜嚴(yán)格規(guī)格為其量身打造的設(shè)施再租出去，那就難多了。

▲ 亞馬遜開發(fā)的多層履約中心

　　這些新設(shè)施的建造成本高達(dá)普通倉庫的兩倍，后者目前的建造成本約為每平方英尺 200 美元。因此，除了專注于盈利的開發(fā)商外，亞馬遜正在尋求新一類投資者為其擴(kuò)張?zhí)峁┵Y金。USAA 房地產(chǎn)公司、軟銀集團(tuán)旗下 Fortress Investment Group LLC 和 GLP Capital Partners LP 等投資公司都有興趣為亞馬遜的擴(kuò)張融資，它們的交易更類似于公司債券，而不是租賃協(xié)議。

　　與擔(dān)心樓盤能否吸引下一個(gè)租戶的開發(fā)商不同，這些投資者更關(guān)注借款人的信譽(yù)度。商業(yè)房地產(chǎn)顧問、Validus Capital 董事埃里克?弗蘭克爾 (Eric Frankel) 表示，他們通常也愿意接受亞馬遜在大約 20 年的時(shí)間里支付較低的回報(bào)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)可以幫助其他投資的利潤避稅。“這些新倉庫非常專業(yè)，更像是制造設(shè)施，”他表示，“所以亞馬遜需要尋找不同的融資合作伙伴。”

　　開發(fā)商成對(duì)手

　　亞馬遜并非每次都能贏得競標(biāo)。知情人士稱，該公司沒有買到好事達(dá)公司位于芝加哥郊區(qū)的總部，以及邁阿密附近一塊 100 英畝的土地，這些土地被工業(yè)房地產(chǎn)公司買下。但是，亞馬遜的優(yōu)勢(shì)經(jīng)常足以顛覆它與一些公司之間的長期關(guān)系，這些公司突然發(fā)現(xiàn)自己在與一個(gè)財(cái)力雄厚的對(duì)手爭奪最好的地塊。據(jù)知情人士透露，亞馬遜仍將向開發(fā)商支付監(jiān)督倉庫建設(shè)的費(fèi)用，但費(fèi)用僅為 500 萬美元左右，這與開發(fā)商將空置土地改造成全新設(shè)施、然后出租給亞馬遜獲得的至多 5000 萬美元利潤相比，微不足道。

　　對(duì)于開發(fā)商來說，亞馬遜的新策略使得他們與該公司打交道變得更加復(fù)雜。知情人士稱，許多開發(fā)商不愿把他們希望收購，然后再租給亞馬遜的土地展示給這家電商巨頭，擔(dān)心亞馬遜會(huì)決定嘗試買下這塊土地。一位熟悉亞馬遜戰(zhàn)略的人士說，在亞馬遜考慮其他戰(zhàn)略 (包括自己購買和開發(fā)地塊) 的同時(shí)，該公司突然叫停了一些交易。據(jù)開發(fā)商和經(jīng)紀(jì)人透露，在過去一年里，亞馬遜放棄了數(shù)十個(gè)擬議中的配送中心。

　　“人們都很生氣，”一名與亞馬遜有業(yè)務(wù)往來的房地產(chǎn)開發(fā)商說，他最近的一筆交易告吹了，“他們這是把幫助他們走到今天這一步的伙伴一腳踢開了。”亞馬遜否認(rèn)與開發(fā)商的關(guān)系惡化，并表示公司需要他們作為合作伙伴，就像開發(fā)商需要亞馬遜一樣。

　　騎虎難下

　　現(xiàn)在的問題是，亞馬遜將如何讓繁榮時(shí)期的戰(zhàn)略適應(yīng)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)狀況。在線銷售增長正在放緩，利率正在上升，一些分析師預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月將出現(xiàn)衰退。知情人士稱，該公司已經(jīng)將計(jì)劃在未來幾年新建的多層倉庫數(shù)量從多達(dá) 40 個(gè)減少到約 10 個(gè)。“我們的計(jì)劃正在繼續(xù)演變，我們無法確認(rèn)未來的建造或開工。”亞馬遜發(fā)言人南泰爾表示。

　　知情人士稱，亞馬遜高管們還在討論是出售部分他們目前不需要的房地產(chǎn)，還是等到需求再次回升的時(shí)候再出售。那些贊成保留所有地產(chǎn)的人認(rèn)為，出售的成本會(huì)更高，而且未來可能難以獲得同樣的空間。這場爭論將如何解決，在一定程度上取決于亞馬遜 CEO 安迪?賈西 (Andy Jassy) 選擇誰來接替零售和物流主管戴夫?克拉克 (Dave Clark)。克拉克最近宣布離職，將執(zhí)掌物流創(chuàng)業(yè)公司 Flexport?？死说睦^任者將不得不權(quán)衡，在消費(fèi)者開始削減支出的時(shí)候投資于更快的交貨速度所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

　　亞馬遜去年秋天在朗德羅克買下的那處 193 英畝的地塊，就同時(shí)代表了它所面臨的潛在希望和危險(xiǎn)。一方面，在奧斯汀附近建造新一代倉庫將使該公司能夠滿足一個(gè)在未來幾年快速增長的地區(qū)的需求;另一方面，如果經(jīng)濟(jì)衰退成為現(xiàn)實(shí)，在線銷售增長繼續(xù)放緩，亞馬遜可能會(huì)發(fā)現(xiàn)自己被一塊昂貴的土地困住了。

　　亞馬遜似乎已經(jīng)在對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)。亞馬遜正在加快建設(shè)新設(shè)施的步伐，舉辦社區(qū)會(huì)議以爭取當(dāng)?shù)鼐用竦闹С?，并?jì)劃在今年夏天啟動(dòng)許可證申請(qǐng)程序。然后，在 5 月 19 日，亞馬遜的一名經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)理告訴市政府官員，該公司將無限期擱置該項(xiàng)目。

　　“正如我們?cè)谧罱呢?cái)報(bào)中提到的，顧客需求模式已經(jīng)穩(wěn)定，這為更好地匹配我們的產(chǎn)能和需求提供了機(jī)會(huì)，”亞馬遜經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)理杰西卡?布魯 (Jessica Breaux) 在一封電子郵件中寫道，“當(dāng)這個(gè)設(shè)施的時(shí)間表更明確時(shí)，我們將重新與城市和鄰近社區(qū)接觸。”
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